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Reclamación de deudas a morosos

Reclamación de deudas a morosos


MOROSIDADUno de los mayores problemas que en los últimos años asolan gran parte de las Comunidades es la falta reiterada y no puntual de pago de recibos comunitarios por parte de algunos propietarios. Tanto ante el propietario individual que reiteradamente incumple sus obligaciones económicas con la Comunidad, como con las entidades financieras que a raíz de la crisis se han encontrado con un gran volumen de inmuebles en los últimos años, se pueden y se deben tomar unas serie de medidas para reajustar la economía comunitaria (falta de liquidez).

Tomando como referencia para el asunto que nos ocupa el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (8/2013), la primera medida a tomar es incluir en la siguiente Junta, sea esta Ordinaria o Extraordinaria, un punto en el Orden del Día que verse sobre la aprobación de saldos de los comuneros y la solicitud de autorización por parte de la Junta para si, llegase el caso, emprender las acciones legales oportunas.

Es importante dejar constancia en el Acta de la Junta, la aprobación por parte de todos los propietarios asistentes o representados con derecho a voto, de la asunción por parte del propietario o propietarios demandados de todos los gastos inherentes a la reclamación (nota registral, burofax, honorarios de diversa índole, etc).

Obvia decir que para un correcto proceso reclamador, se deben hacer las cosas correctamente desde el primer momento. Por ello se deben cumplir los plazos (art. 16.3) y la forma de comunicación (art. 9 h)) de la Convocatoria.

Una vez realizada el Acta de la Junta debidamente firmada, en el ánimo del Presidente y Secretario-Administrador entendemos que debe estar, el llegar a un acuerdo previo reclamación judicial que sea bueno para las partes.

Nuestra experiencia nos ha demostrado que es la mejor manera de solucionar estos asuntos, ya que lamentablemente, hay y habrá gente que pasa por momentos delicados financieramente hablando y que demuestran, no obstante, una voluntad de reducir su deuda con la Comunidad.

Por ello consideramos que no debe meterse a todo el mundo en el mismo “saco”. Hay casos y casos, y para conocerlos se debe hablar. Si la posible invitación a negociar con el comunero de la deuda no fructifica, y en base al acuerdo aprobado en Junta, se iniciarían los trámites para interponer demanda ante el Juzgado de la localidad competente.

En el artículo 21 del punto 2 al 6 están detallados los pasos a seguir por parte de la Comunidad. El Presidente y el Secretario-Administrador deben tener claras estas bases de trabajo ante la situación cada vez más común de Comunidades con altas deudas vencidas. Nuestra experiencia nos indica que en muchas ocasiones se llegan a acuerdos previos.

En las que lamentablemente no se alcanza tal acuerdo, a medio o largo plazo el propietario o propietarios demandados (los señalados en nota registral) salen claramente perjudicados por las repercusiones que en ocasiones llega a alcanzar la demanda (nóminas embargadas, solicitud de embargo de vivienda, mala imagen ante vecinos, etc).

Caso aparte lo conforman las entidades financieras que no participan de la vida comunitaria y que en muchas ocasiones se encuentran con inmuebles que desean revender para aligerar su activo inmovilizado. En buena parte de los casos, la entidad termina liquidando toda la deuda de su propiedad en la Comunidad cuando tiene un comprador del inmueble. Al tener que entregarlo libre de cargas y gravámenes, debe liquidar la deuda. Mucho cuidado con esto porque de no hacerlo, y adquirir el nuevo propietario el inmueble sin haber solicitado un “certificado de deudas” del mismo, todas las deudas vencidas impagadas por la propiedad en el año en curso y los tres ejercicios anteriores pasan a ser reclamables al nuevo adquiriente del inmueble.

Quedamos a la disposición de todos Ustedes para ampliar y/o aclarar este artículo, esperando que les haya sido de ayuda.

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