Tal y como indicamos en nuestro artículo “¿Hacia una nueva LPH?«, uno de los asuntos que los Administradores de Fincas colegiados entendemos que debe ser revisado en una próxima Ley de Propiedad Horizontal, es el tratamiento que en la actualidad se le da al fondo de reserva, o indicado en muchos balances “provisión de fondos”.
Tratamiento actual del fondo de reserva
El artículo 9.f) de la actual Ley de Propiedad Horizontal (8/2013), nos indica que el propietario debe “contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, y en su caso, para las obras de rehabilitación.” Sigue el referido artículo diciendo que “el fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario”.
Pero si con ello no fuses suficiente, el artículo continúa menospreciando el fondo diciendo “con cargo al fondo de reserva la Comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales”.
De este texto actual entendemos lo siguiente:
- Se debe dotar un fondo de reserva a la Comunidad de una cantidad no inferior al 5% del último presupuesto anual.
- Este fondo no es acumulativo. Es decir, según la norma, es suficiente con tener un 5% como máximo, no un 5% sumatorio de cada presupuesto anual.
- Además este fondo puede que a efectos prácticos no exista, porque según nos indica la Ley, se puede usar este fondo para suscribir un contrato de seguro comunitario o contrato de mantenimiento.
- Por tanto, en la actualidad si las Comunidades siguen a rajatabla la Ley, se encontrarán la mayoría con una falta de liquidez y fondos necesarios para las más que previsibles, con el tiempo, reparaciones de conservación y/o rehabilitación que necesitará la finca.
Nuestra realidad
La mayoría de las Comunidades que administramos tienen una historia económica detrás que, según los casos, lo que nos encontramos nos obliga a proponer soluciones para adecuar al cliente a la realidad presente y futura. Nosotros le llamamos ética profesional.
Muchas Comunidades dotaron a su cuenta comunitaria de un fondo de reserva al inicio de la vida de la Comunidad, es decir, cuando el promotor vendió las partes determinadas del complejo y entonces, los vecinos decidieron darle forma legal a su convivencia. Normalmente en ese acto decidieron poner una cantidad fija por parte determinada para ir pagando los recibos comunitarios (luz, limpieza, etc). Y en muchos casos, ahí se termina la historia de amor entre la Comunidad y el fondo de reserva. Como se puede observar, este fondo nada tiene que ver con la naturaleza que el legislador le ha querido conferir a esta figura de ahorro comunitario. ¿Dónde está el fondo para Obras de conservación o rehabilitación?.
Pero, ¿Dónde está el verdadero fondo de reserva?
Pues sencillamente en muchas Comunidades no está ni como se suele decir, no se le espera. ¿Por qué?
Porque el administrador ha de ser lo suficientemente claro y transparente con los propietarios para explicarles la realidad:
- Los fondos comunitarios en ocasiones difícilmente alcanzan para adelantar los gastos periódicos y normales que de la vida comunitaria se desprenden.
- Por desgracia, en muchas Comunidades, hay un porcentaje variable pero incidente negativamente en el fondo, de propietarios morosos o cuanto menos, propietarios que pagan con cierto retraso (hecho que debe soportar económicamente la Comunidad que hace de “banco”).
Bajo este escenario real de “ir pagando lo consumido”, entendemos que nuestra función como Administradores de la Comunidad es informar de toda esta problemática (de exisitr) y plantear a los propietarios la necesidad de realizar un plan real de fondo de reserva, que si bien no es el que marca la Ley, es lo más sensato para lo que la norma debería defender: que los propietarios vayan realizando un fondo común para, cuando se tengan que realizar Obras de conservación o rehabilitación, el esfuerzo no sea tan desmesurado y haya sido más progresivo.
Si desea que realicemos un estudio económico de su Comunidad y exponerle las actuaciones que desde nuestro punto de vista son las más aconsejables, no dude en ponerse en contacto con nosotros.