Presidente de mi Comunidad de Propietarios. Presidente de mis vecinos. Presidente de mi finca.
Lo digamos como lo digamos lo cierto es que a muchas personas el cargo en un principio les genera un mar de dudas, que en el siguiente artículo intentaremos resolver en la medida de lo posible.
¿Toda Comunidad debe tener un Presidente?
La respuesta es sí. Tal y como se indica en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (8/2013), “ los órganos de gobierno de la comunidad son, la Junta de propietarios, el presidente, y en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador”.
Por tanto, como mínimo, una Comunidad de Propietarios debe tener la Junta de Propietarios, que se debe reunir según lo estipulado y el Presidente, en cuya figura se pueden recoger los cargos de Secretario-Administrador.
¿Quién puede ser Presidente?
Únicamente puede ser Presidente algún propietario de alguna parte determinada de la Comunidad (vivienda, local, etc). Familiares de los mismos (hijos, parejas, etc) o inquilinos no pueden serlo.
Si una parte determinada (vivienda por ejemplo) hay más de un propietario, cualquiera de ellos puede ejercer las funciones de Presidente, debiendo de dejarse reflejado el nombre del propietario de dicha vivienda que desempeñara las funciones.
Si en lugar de una persona física, el propietario de un inmueble es una persona jurídica (sociedad), podrá ser Presidente un miembro de dicha sociedad que ostente la representación legal.
¿Duración del cargo de Presidente?
Salvo que los Estatutos digan lo contrario, el nombramiento de los cargos del órgano de gobierno se hará por el plazo de un año. (art. 13.7)
¿Forma de Elección y Sustitución del cargo de Presidente?
El cargo de Presidente, al igual que el de resto de cargos integrantes del órgano de gobierno, deben ser elegidos en Junta de Propietarios.
Para ello el artículo 13.2 dispone que “el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”. Es decir, que si algún propietario desea ser Presidente y se dan las mayorías necesarias (mayoría simple de número de propietarios y coeficientes de copropiedad en segunda convocatoria que suele ser lo más habitual) no es necesario acudir a sorteo o turno rotatorio, figuras éstas pensadas por el legislados en el caso de Comunidades en las que ningún propietario desee ejercer el cargo.
Para sustituir al Presidente de su cargo o bien se debe esperar a la siguiente Junta Ordinaria (por defecto anual) o convocar una Junta Extraordinaria por el propio Presidente o por la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
¿Debo aceptar el cargo de Presidente?
Como norma debemos decir que así es, se debe aceptar y ejercer durante el año designado.
En muchas ocasiones en la propia Junta de Propietarios, si el Presidente electo está presente y argumenta ante los presentes sus motivos por los cuáles considera que no puede ejercer el cargo, se suele llegar a un entendimiento para que el cargo sea aceptado por otro propietario.
Si bien, si esto no se produce, el Presidente electo tiene de plazo un mes desde su nombramiento para solicitar al Juez la remoción de su cargo y que dé traslado a la Comunidad la necesidad de elegir otro Presidente. Mientras el Juez no se pronuncia se debe asumir el cargo.
Un motivo del todo justificado para no ejercer el cargo de Presidente reside en la edad (mayor 70 años) o impedimento físico del propietario elegido para el cargo.
Aquellos propietarios cuya edad supere la setentena o que sin superarla tienen alguna limitación física o psíquica la jurisprudencia actual viene recogiendo estos motivos como suficientes para liberar a dichos propietarios de la función de Presidente.
Por nuestra parte debemos añadir que en las Comunidades que administramos aconsejamos que el Presidente de la Comunidad sea una persona que resida en la misma, ya que a efectos prácticos (nunca legales) la comunicación y solución de respuestas con el Presidente es mucho más efectiva para todos si éste reside en la Comunidad con estabilidad.
No es lo mismo por ejemplo tener por Presidente a un propietario que tiene arrendados varios pisos y que no reside en la finca, teniendo los inmuebles como medio de sustento económico.
Funciones del Presidente.
“Pues al final me han elegido Presidente y no sé que debo hacer”.
En primer lugar indicar que ayuda en gran manera que la figura de Secretario-Administrador recaiga en un administrador de fincas colegiado, que si bien, no suplirá en ningún momento las funciones del Presidente, sí que le guiará y asesorará en todo momento lo más conveniente.
Un Presidente de Comunidad debe (arts. 13 y 16 LPH):
- Convocar la Junta de Propietarios por lo menos una vez al año.
- Ostentar la representación de la Comunidad en los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él.
- Mantener una vigilancia activa sobre las instalaciones y servicios comunitarios, y coordinando al resto de integrantes del órgano de gobierno para que estos servicios funcionen convenientemente.
- Solicitar la cesación de actividades nocivas, insalubres, etc de cualquiera integrante de la Comunidad (art. 7.2).
- Visar la certificación del certificados de deudas, así como la posible notificación de estas deudas en tablón de anuncios.
- Firmar Actas en el Libro de aquellas Juntas que él haya convocado.
- Recibir la comunicación que el administrador le haga en relación con medidas y reparaciones urgentes.
- Representar, si se diera la necesidad previo acuerdo en Junta, a la Comunidad en procedimientos judiciales de diversa índole (morosos, reclamaciones ante terceros, …)
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