En el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas, celebrado a principios de Junio 2016 en Sevilla, se recogieron una serie de medidas que la profesión viene reclamando al Ejecutivo para reformar la actual Ley de Propiedad Horizontal.
Algunos de estos cambios solicitados son los siguientes:
- Reclamación de deuda comunitaria de 5 años: Desde la última modificación de la Ley (8/2013) el artículo 9.e) indica que “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en el cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.
Este articulado genera bastantes problemas en la práctica, ya que si bien, tras la reforma de la Ley se ha ampliado el plazo legal de reclamación de deudas vencidas, en la actualidad no se pueden reclamar aquellas deudas no vencidas pero sí aprobadas en Junta. Es por ello que la profesión considera necesaria una ampliación del posible plazo de reclamación de deudas (año en curso y los cuatro años anteriores), así como considerar reclamable al nuevo propietario de las deudas vencidas y de las deudas no vencidas pero aprobadas en Junta de Propietarios, dotando a ésta de peso.
- Fondo de reserva: Ese 5% que casi nunca está: Si leemos el artículo 9.f) de la actual Ley, nos indica que el propietario debe “contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, y en su caso, para las obras de rehabilitación.” Sigue el referido artículo diciendo que “el fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario”. Pero si con ello no fuses suficiente, el artículo continúa menospreciando el fondo diciendo “con cargo al fondo de reserva la Comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales”.
En esta entrada del blog nos ceñiremos a indicar lo que la profesión solicita, ya que en otro artículo desarrollaremos las ineficiencias del actual enfoque del fondo de reserva, desde nuestro punto de vista. Lo que se está solicitando al Ejecutivo es que como mínimo, como medida obligada de ahorro en las Comunidades, se obligue a que el 5% del fondo de reserva correspondiente al presupuesto ordinario del ejercicio sea acumulativo, y no únicamente el correspondiente a un año natural.
- Facilitar asistencias y acuerdos en Junta: Consideramos que en estos tiempos donde desde tu Smartphone u ordenador puedes comprar un billete de avión, reservar un restaurante o hacer tu declaración de la renta, el legislador no puede dar la espalda a estos avances, y es por ello, que solicitamos la incorporación de las nuevas tecnologías para la remisión de las convocatorias, de las actas y los requerimientos promoviendo así las mejoras en la comunicación, el ahorro económico y la rapidez, sin merma de las garantías necesarias.
Se propone que la asistencia a la junta se pueda realizar por otros medios telemáticos de comunicación, entre ellos, que se pueda participar virtualmente, con lo que se fomentaría la implicación directa de los propietarios en la toma de decisiones comunes. De igual forma se solicita que se suprima la doble convocatoria para la celebración de Juntas (primera y segunda convocatoria), así como una flexibilización en los quórums necesarios para adoptar acuerdos, limitando a casos muy concretos la unanimidad total de los comuneros.
- Otras medidas solicitadas: También se solicitan medidas de presión ante los propietarios deudores (morosos), pudiendo hacer negación de uso de instalaciones comunitarias no necesarias para la habitabilidad de su vivienda. También solicitamos sobre la mediación y arbitraje, sistemas alternativos y complementarios de resolución extrajudicial de conflictos, plasmándose éstos mecanismos de resolución en la Ley de Propiedad Horizontal.
Y por supuesto desde la profesión seguimos considerando la necesidad de que nuestro colectivo vuelva a tener el peso y consideración suficiente para el Ejecutivo. La colegiación obligatoria ampara a los propietarios y sus propiedades, sabiendo que están contratando a un profesional formado inicialmente, respaldado por un seguro obligatorio, que se está al día de toda la normativa y jurisprudencia y que forma parte de un colectivo con la fuerza suficiente para alcanzar acuerdos con terceros los cuáles revierten en el cliente final.
Esperamos que el nuevo Ejecutivo entrante tenga la sensibilidad suficiente para entender la necesidad de una renovación de la norma y nos proporcione las herramientas necesarias para poder desempeñar nuestro trabajo en las mejores condiciones posibles.